Die Stadt Zürich intensiviert die Überprüfung ihrer städtischen Wohnungsbestände, um die soziale Ausrichtung des Portfolios sicherzustellen. Eine aktuelle Auswertung der Abteilung Liegenschaften Stadt Zürich zeigt, dass bei 18,4 Prozent der rund 7700 direkt verwalteten Wohnungen die Einkommensgrenzen überschritten wurden. Dies betrifft etwa 1400 Mietverhältnisse. Gleichzeitig rückt die konsequente Umsetzung des Vermietungsreglements von 2019 in den Fokus, das neben Obergrenzen für das Einkommen im Verhältnis zum Mietzins auch klare Vorgaben zur Wohnungsbelegung festlegt.
Einkommensgrenzen und regulatorische Rahmenbedingungen
Das Zürcher Vermietungsreglement ist ein zentrales Instrument der Wohnungspolitik. Es schreibt vor, dass bei bestehenden Mietverhältnissen das jährliche Haushaltseinkommen das Sechsfache des Mietzinses nicht übersteigen darf. Bei Neuvermietungen ist die Hürde mit einem Faktor von maximal vier noch enger gesteckt. Zusätzlich wird bei einem Vermögen ab 200.000 Franken eine Anrechnung vorgenommen, um sicherzustellen, dass städtische Wohnungen primär jenen zugutekommen, die auf günstige Mieten angewiesen sind.
Die Stadtverwaltung betont jedoch, dass die aktuell kommunizierten Zahlen auf Basis von Steuerdaten aus dem Jahr 2023 erhoben wurden und keinesfalls eine unmittelbare Kündigungswelle auslösen werden. Ein regulatorischer Spielraum von 15 Prozent ist innerhalb des Reglements explizit vorgesehen, wodurch sich das Risiko einer Kündigung bei Einkommensüberschreitung auf etwa 3,4 Prozent der Wohnungen – das entspricht circa 260 Mietverhältnissen – konzentriert. Die Behörden geben an, dass endgültige und belastbare Daten für einen weiteren Vollzug erst in knapp zwei Jahren vorliegen werden, bevor über spezifische Schritte entschieden wird.
Unterbelegung als zentrales politisches Instrument
Neben der Einkommensprüfung adressiert die Stadt Zürich das Problem der Unterbelegung, um dem anhaltend knappen Wohnraumangebot in der Limmatstadt entgegenzuwirken. Hier findet die Formel „Zimmerzahl minus eins“ Anwendung, um die notwendige Mindestanzahl an Bewohnern zu bestimmen. Eine Vier-Zimmer-Wohnung muss demnach zwingend von mindestens drei Personen bewohnt werden. Diese Regelung, die bereits im vergangenen Jahr national und international für mediale Aufmerksamkeit und Diskussionen sorgte, führt nun zu konkreten Konsequenzen für die betroffenen Mieter.
Die jüngste Auswertung belegt, dass 14,8 Prozent der Stadtwohnungen, was gut 1100 Einheiten entspricht, als unterbelegt gelten. Ein besonders dringlicher Fall liegt bei 150 Wohnungen vor, die als „stark unterbelegt“ eingestuft werden. Die betroffenen Mieter wurden bereits Ende August 2025 über den Handlungsbedarf informiert und aufgefordert, entweder Mitbewohner zu suchen oder den Umzug in ein kleineres Objekt zu beantragen. Mit Ablauf der einjährigen Frist im September 2026 rücken erstmals Kündigungen durch die städtischen Behörden in den Bereich des Möglichen.
EU diskutiert strengere Regeln für soziale Medien bei Kindern unter 13 JahrenHerausforderungen für den städtischen Wohnungsmarkt
Die Situation in Zürich verdeutlicht den massiven Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt. Die Stadt verwaltet ein Portfolio von insgesamt rund 10.000 Wohnungen, wobei 7700 davon direkt unter die strengen Vergaberichtlinien fallen. Diese günstigen Mietobjekte sind aufgrund der allgemein hohen Mietzinsen in der gesamten Stadt, die weit über dem städtischen Niveau liegen, ausserordentlich stark nachgefragt.
Der regulatorische Eingriff der Stadt Zürich stellt einen Versuch dar, die soziale Balance innerhalb des kommunalen Wohnungsbestands trotz äusserer Markteinflüsse zu wahren. Während Kritiker die Strenge der Massnahmen hinterfragen und die soziale Verträglichkeit von Kündigungen aufgrund von Unterbelegung thematisieren, verweisen städtische Vertreter auf den notwendigen Vollzug der bestehenden Vermietungsreglemente. Sie argumentieren, dass die knappe Ressource Wohnraum einer effizienten Nutzung zugeführt werden müsse.
Was folgt für die betroffenen Mieter?
Die kommenden Monate werden zeigen, wie viele Mieter den Aufforderungen zum Umzug oder zur Wohnungsanpassung nachkommen. Für die betroffenen Haushalte beginnt nun die kritische Phase, da die Fristen für die Umsetzungspläne auslaufen. Die Stadtverwaltung befindet sich hier in einem Spannungsfeld zwischen ihrer Rolle als soziale Vermieterin und der behördlichen Pflicht zur Einhaltung geltender Regeln.
Der Ausgang dieser Massnahmen wird wegweisend für die zukünftige Wohnraumverwaltung in Schweizer Grossstädten sein. Zürich nimmt mit diesem konsequenten Vorgehen eine Vorreiterrolle ein, die sowohl von anderen Kommunen als auch von der Politik genau beobachtet wird. Während einige die Massnahme als notwendigen Schritt gegen den Wohnraummangel begrüssen, mahnen andere zu Vorsicht, um die soziale Stabilität in den betroffenen Quartieren nicht zu gefährden. Eines ist gewiss: Der Druck auf den Zürcher Wohnungsmarkt wird absehbar bestehen bleiben, und die Stadt wird ihre Regulierungsdichte weiter auf die Probe stellen müssen, um eine gerechte Verteilung der städtischen Immobilien zu gewährleisten.
